حسبه التطوير العقاري من أعقد الحسابات اللي ممكن حد يشتغل فيها لأن ببساطه الموضوع بيبقي معادله كل عناصرها بتكمل بعض من دراسه للسوق ، من سياسة تسعير كل مراحلها لازم تكون مدروسه مظبوط من حسبه تضخم وNPV و مصروفات تسويق وانشاءات وصيانه ورخص، لدراسه منافسين سعر ومميزات وعيوب وايه اللي هيخلي العميل سواء مستثمر في العقار او end user يشتري المنتج اللي بتقدمهولو ويحس انه منتج مناسب لاحتياجاته فعلا مش كلام وخلاص،لمنتج محترم متخدم كويس ومحسوب كل حاجه فيه من خامات وتقسيمات وصيانات وفيوهات سواء منتج تجاري او سكني.
موقع المشروع وقريب من ايه محاور َطرق مستقبل المنطقه نفسها ، المنطقه واخده دعم الدوله ولا لا.
لماركيتنج شاطر يقدر يوصل للعميل ان المنتج ده هيعمله add value فعلا مش كلام وخلاص لبياع شاطر بيعرف يتكلم عن منتجه كويس اوي ويظهر مميزاته وازاي المنتج ده هيبقى احسن حاجه تناسب عميله من غير ما يهبد او يقول معلومات غلط.
-كل ده بقى كوم والعميل نفسه بقي كوم تاني خالص انهارده المطور اللي مش عامل حسابه ان العميل بقي عارف كل كبيره وصغيره في السوق أو على الأقل بيجيب اللي يقوله ده سواء Broker او ال search بتاعه او حتى دايره صحابه ومعارفه اللي اغلبهم بيقولو اي كلام بس للاسف العميل بيصدقهم وبيمشي وراهم في الاخر لانه ببساطه واثق في كلامهم اكتر من المطور اللي بيشتري منه.
-المطورين الكبار ابتدوا ياخدوا بالهم من الفجوه بين العرض َالطلب،( معروض كتير لايناسب اكثر الفئات المجتمعية، ومطلوب عالي جدا بيوصل ل ١.٠٠٠.٠٠٠ وحده في السنه) . لاقينا انظمه سداد جديده اول مره تحصل في السوق زي ١٢سنه بمقدم ٢.٥ ٪ وتقسيط علي ١٥سنه بردو بمقدم ٢.٥ ٪ ده بينبهنا لحاجتين ان المطورين لازم تاخد بالها ان انت لازم تعتمد على ملاءتك الماليه واتفاقاتك مع الجهات التمويليه سواء( بنوك او بورصه او صكوك) اكثر من اعتمادك على العميل.
-تأني حاجه ودي مهمه جدا أن مش مهم تبقي الوحده غاليه على قد ما المهم العميل هيدفع مقدم كام ويدفع كام في الشهر وهيقسط على كام سنه . وطبعا كل ده متخدم عليه بخدمات واختلاف وadd value حقيقيه مش هبد وخلاص
اللي هيعرف يلعب اللعبه دي مظبوط هو اللي مكمل وبقوه إنما المطور اللي لسه معتمد على فلوس العملا علشان يكمل اقدر اقولكم من دلوقتي انه هيريح وهيدخل في مشاكل كبيره والله اعلم..
-حاجه تاني ان الدوله نفسها دلوقتي يأما بتشارك المطور الكبير يأما بتقلده بس فرق المنافسه هنا في صالح الدوله طبعا لتوفير كل الأدوات من مصداقيه وتمويل والاله الاعلاميه ودعم مشروعاتها في المدن الجديدة وحتى صدور القوانين اللي بتدعم ده. ياما تشتري الأرض من الدوله اللي هي المنافس في نفس الوقت 😁😁.
احنا لاقينا جهاز العاصمة الإدارية الجديدة نازل بيوجه إنذارات لسحب أراضي في العاصمه و بيتعهد بالحفاظ على حقوق العملا ودي نقطه قوه طبعا، بس للاسف باقي المناطق والمطورين اللي برا العاصمة محدش طلع حمى فلوس العملا ليه والمشاكل لا حصر لها ومحدش عارف ياخد حق ولا باطل مع المطور اللي مش مطور.
-الخلاصه…..
الفهلوه في التطوير مبقتش تنفع (هتلبس)
تجرب بفلوس عميلك علشان ده تعبه وشقاه ( هتلبس)
تدخل السوق وتجرب من غير دراسه( هتلبس)
تعمل حسابك ان العميل مش هسال ويدور وراك حتى لو نجحت تبيعله باوفر مش محسوب كويس (هتلبس..)
معندكش ماركتير شاطر يظهرك في السوق بشكل مختلف يصدقه العميل وبياع شاطر يعرف يستغل كل ده ويعرضه للعميل بشكل محترف (هتلبس)
-الدوله بدل ما تنافس وتشارك تحمي العميل اللي هو الركيزه الاساسيه في التنميه العقاريه من خلال قوانين رادعه تحمي العملا. وحسابات escrow تضمن بيها تسليم المشروعات في مواعيدها. وده كفيل انه يشغل السوق اكتر ونعرف نجيب المستثمر الأجنبي في العقار اللي نفسنا فيه وايرادات الضرايب من السوق بعد ما يتظبط هتعدي بمراحل اللي موجود دلوقتي وهتخلي السوق محترم ومظبوط.
#ربنا_يستر.
لا تعليق